15. toukokuuta 2015

Erityinen maanvuokraoikeus : mitä siitä seuraa ja miten siitä pääsee eroon



Vilkaisin kahden eri tuulivoimayhtiön metsänvuokrasopimusta. Molemmissa sopimusteksteissä on seuraavanlainen kohta  - vain hieman eri tavalla muotoiltuna :

Ensimmäisen yhtiön sopimus :


" Vuokralaisella on oikeus vuokranantajaa kuulematta rekisteröidä tämä sopimus, ts. hakea kiinnitystä vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi. Jos vuokrasopimus siirretään (kolmannelle osapuolelle) hankkeen rahoitusjärjestelyihin liittyen, tulee vuokralaisen ilmoittaa tästä kirjallisesti vuokranantajalle."

Toisen yhtiön sopimus : 

"Kiinteistön omistajan on tehtävä tarpeelliset toimenpiteet sekä allekirjoitettava tarpeelliset asiakirjat, joita vuokraaja / käyttöoikeuden haltija on pyytänyt käyttääkseen vuokraoikeutta / käyttöoikeutta vakuutena rahoitustarkoituksiin."

Mitä nämä kohdat tarkoittavat? Mitä nämä "rahoitusjärjestelyt" siis oikein ovat ?

Toisen omistamaan kiinteistöön kohdistuvan maanvuokraoikeuden eli ns. erityisen oikeuden saaja on velvollinen kirjaamaan ko. vuokraoikeuden kiinteistörekisteriin, jos tämä oikeus voidaan siirtää kolmannelle osapuolelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos vuokraoikeuden saaja saa rakentaa vuokra-alueelle rakennuksia tai laitteita. Erityinen vuokraoikeus on vuokratun maapohjan, sille rakennettavien rakennusten sekä niitten käyttöoikeuden muodostama taloudellinen kokonaisuus. Se rinnastuu arvoltaan ja merkitykseltään kiinteistön omistukseen. Erityisen oikeuden kirjaaminen rinnastuu siis lainhuutoon. Se turvaa vuokraoikeuden pysyvyyden kiinteistöön kohdistuvia kilpailevia oikeuksia vastaan. 

Vuokralaisen kannalta on olennaista saada vuokraoikeus kirjattua kiinteistörekisteriin mahdollisimman pian vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Jos vuokranantaja myy kiinteistön ennen kuin vuokralainen on hakenut vuokraoikeutensa kirjaamista ja kiinteistön ostaja ehtii laittaa oman lainhuutohakemuksensa vireille, vuokrasopimus raukeaa, jos ei voida osoittaa, että ostaja olisi tiennyt vuokrasopimuksen olemassaolosta (MK 3:7§). Vuokralainen voi tällöin nostaa syytteen sopimusrikkomuksesta, mutta korvattavaksi tulevat käytännössä vain "kustannukset, jotka aiheutuvat vastaavan oikeuden hankkimisesta muualta".

Erityisen oikeuden saaja voi kiinnittää oikeutensa vakuudeksi luotonsaantia varten. Tätä ns. laitoskiinnitystä haettaessa hakija ilmoittaa kiinnitykselle haluamansa rahamäärän. Vuokra-alueella ei tällöin tarvitse vielä olla mitään rakennuksia. Kiinnitysmenettelyssä ei tutkita, vastaako erityisen oikeuden todellinen arvo haettavan kiinnityksen arvoa. Erityisen oikeuden arvo velkavakuutena perustuu siihen, että rakennukset ja laitteet voidaan pitää vuokra-alueella koko vuokrasopimusajan, niitten käyttöoikeus säilyy muuttumattomana ja ne voidaan tarvittaessa myydä eteenpäin sellaisenaan. Vakuuden todellisen arvon arvioi vasta luotonantaja hakijan taloudellisen tilanteen, luoton määrän ja maksuaikataulun perusteella. 

Luotonantajien on voitava ehdottomasti luottaa kiinnitysten pysyvyyteen. Erityisen oikeuden kiinnitys ei vanhene eikä sitä tarvitse uudistaa. Kiinnityspäätöstä ei voi jälkikäteen riitauttaa, vaikka se olisi tehty virheellisin tiedoin.

Panttikirjan haltijan eli pantillisen velkojan oikeudellinen asema on vahva. Vuokranantaja ja vuokralainen eivät voi kesken sopimuskauden sopia esim. vuokrasopimuksen purkamisesta tai lyhentämisestä tai vuokra-alueen pienentämisestä ilman panttivelkojan suostumusta. Kiinteistön omistajan vaihtuminen tai ulosotto, vuokralaisen vaihtuminen tai yritysrakenteen muutokset, kiinteistön lohkominen tai muu järjestely eivät nekään millään tavalla heikennä panttivelkojan oikeuksia saamisiinsa. Panttivelkoja on myös ensisijainen vakuutuskorvauksen saaja esim. tulipalon sattuessa riippumatta siitä, onko velkojaa mainittu vakuutussopimuksessa. 

Panttikirjan haltija voi pantata saatavansa oman velkansa vakuudeksi ilman velallisen suostumusta. Luottoa voidaan siis periaatteessa myydä eteenpäin erilaisten arvopaperikeinottelujen kautta. Jos vuokranantaja haluaa poistaa erityisen oikeuden, siihen liittyvät kiinnitykset ja panttikirjat kiinteistöstään vuokrasopimuksen päätyttyä ja vuokralaisen toiminnan lakattua, hänen on hakemuksessaan esitettävä selvitys tiedossaan olevista panttioikeuksien haltijoista. Kiinnitykset voidaan kuolettaa vain, jos kukaan panttikirjan haltijoista ei nosta kannetta.

Jos velallinen laiminlyö suorituksensa, panttivelkoja voi laittaa vireille kanteen, hankkia velalliseen kohdistuvan ulosottotuomion ja hakea ulosmittausta ulosottomieheltä. Ulosottoon ei kuitenkaan saa ryhtyä, jos panttivelkojien saamiset ylittävät pantatun vuokraoikeuden arvon tai "jos heille kertyisi siitä vain vähäisiä määriä". Tarjoukset on myös hylättävä, "jos ne selvästi alittavat omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla". Muussa tapauksessa ulosotto johtaa pakkohuutokauppaan. Tällöin erityisen oikeuden kiinnitykset ja panttikirjat kuoletetaan ja kaupasta saatava summa jaetaan pantinhaltijoille. Pantittomat velkojat saavat omat saamisensa vain, jos jotakin jää yli. 

Jos pakkohuutokauppa epäonnistuu, voidaan saamisen kohde yrittää myydä ns. vapaana myyntinä, jonka hoitaa velallinen itse, panttivelkoja tai joku ulkopuolinen. Vapaa myynti ei ole avoin eikä julkinen. Myyntihinnan on kuitenkin ylitettävä korkein huutokaupassa esitetty tarjous. Vapaaehtoisessa kaupassa kaikki kiinnitykset ja panttivastuut säilyvät voimassa ja siirtyvät ostajalle.

Jos velallinen on pysyvästi maksukyvytön tai hänellä on useita velkojia, seurauksena on konkurssi, jolloin realisointi kohdistuu velallisen koko varallisuuteen. Tuomioistuin määrää velkojenjakoluettelon ja konkurssipesälle pesänhoitajan. Hän voi käyttää pantattua omaisuutta velallisen liiketoiminnan jatkamiseen. Panttiomaisuuden huolehtiminen voidaan antaa myös jonkun velkojan tehtäväksi. Velkojainkokous päättää omaisuuden myynnistä vapaalla kaupalla. Myyntihinnasta maksetaan panttisaamiset ja panttikirjat luovutetaan ostajalle. 

Panttikirjan omistaville velkojille voi tulla luottotappiota ainoastaan siinä tapauksessa, että heitä ei saada selville, heitä ei tavoiteta, he ovat passiivisia tai realisoitavan omaisuuden arvo on "hyvin vähäinen". Tällöin konkurssipesä myydään, vaikka kaikki panttivelkojat eivät saisi myyntihinnasta osuuttaan.

Lähde :
Jokela, M., Kartio. L. ja Ojanen, I. 2010 : Maakaari. 5. uudistettu painos. - Talentum Media. 727 s. 



Ei kommentteja:

Lähetä kommentti